ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 سنة في الولايات المتحدة إلى 6.66%، وهو أعلى مستوى في عام واحد

ارتفعت معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة إلى أعلى مستوياتها منذ قرابة عام، فيما تواصلت الحرب في إيران مما أثار قلقًا من التضخم، بالإضافة إلى تمسك الاحتياطي الفيدرالي بموقفه مع إطلاقه إشارات لرفع الفائدة، ما زاد من الضغوط على آفاق سوق العقارات.

وفقًا للبيانات التي نشرتها Freddie Mac يوم الخميس، ارتفع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا من 6.58% في الأسبوع الماضي إلى 6.66%، وهو أعلى مستوى منذ 31 يوليو 2025.

المستوى الحالي للفائدة قد ارتفع بشكل ملحوظ مقارنة بانخفاضها المؤقت إلى أقل من 6% في نهاية فبراير من هذا العام، ويُعتبر ارتفاع أسعار الطاقة الناجم عن الصراع في الشرق الأوسط أحد الدوافع الرئيسية.

أكد الاحتياطي الفيدرالي يوم الأربعاء الماضي الإبقاء على سعر الفائدة الأساسي دون تغيير، لكن ثلاثة من أعضاء اللجنة صوتوا لصالح رفع الفائدة. ونتيجة لذلك، ارتفع عائد سندات الخزانة الأمريكية لمدة 30 عامًا إلى أعلى مستوى في نحو 19 عامًا، كما ظل عائد السندات لأجل 10 سنوات قريبًا من أعلى مستوياته في عام. ومع استمرار ضغوط ارتفاع تكلفة الاقتراض، فإن هامش التراجع في معدلات الرهن العقاري في الأجل القريب محدود للغاية.

من ناحية تأثير السوق، أظهرت بيانات Redfin أنه حتى 26 يوليو، انخفض حجم مبيعات المنازل القائمة الموقعة في الولايات المتحدة لأدنى مستوى لها منذ أوائل أبريل. في الوقت نفسه، اتسع التباين بين مبيعات المنازل الفاخرة ومنازل الدخول أكثر فأكثر، مما يعكس عمق عدم المساواة الاقتصادية في سوق الإسكان الأميركي.

يرتبط ارتفاع معدلات الرهن العقاري ارتباطًا وثيقًا بصعود عوائد السندات الأميركية مؤخرًا، وتُعد حالة عدم اليقين الجيوسياسي دافعًا رئيسيًا لذلك.

قال كبير الاقتصاديين في Realtor.com أنتوني سميث إن مفاوضات السلام مع إيران كانت واعدة في مطلع يوليو، لكنها انهارت الآن. "عادت الأسواق لتتفاعل مع هذه الضبابية، حيث أن الضغوط التضخمية الناجمة عن ارتفاع أسعار النفط تلعب دورًا كذلك"، أضاف.

على صعيد السياسة النقدية، قرر الاحتياطي الفيدرالي يوم الأربعاء الإبقاء على الفائدة دون تغيير، غير أن ثلاثة أعضاء صوتوا لرفعها، ما زاد الضغوط على رئيس الاحتياطي الفيدرالي وولش لاتخاذ إجراءات أكثر تشددًا.

أشار سميث إلى أنه بالنظر إلى أن الخطوة التالية للاحتياطي الفيدرالي من المرجح أن تكون رفع الفائدة وليس الخفض، فإن احتمال حصول سوق الرهن العقاري على تخفيف في أسعار الفائدة على المدى القصير شبه معدوم.

تركزت آثار ارتفاع تكاليف الاقتراض بشكل واضح في سوق العقارات.

بدأت هذه الموجة من ارتفاع معدلات الرهن العقاري في نهاية فبراير من هذا العام، حين هبطت الفائدة مؤقتًا دون 6%، إلا أنها واصلت الارتفاع مع تصاعد الأوضاع في الشرق الأوسط، ما أدى إلى موسم شراء مخيب للآمال في ربيع هذا العام، كما استمر ضعف السوق بعد ذلك.

قالت كبيرة الاقتصاديين لدى Bright MLS ليزا ستيرتفانت بعد انتهاء اجتماع الاحتياطي الفيدرالي: "المشترون ينتظرون تطور الوضع، وفي الوقت ذاته يدخل السوق مرحلة تباطؤ موسمي".

وأضافت أنه رغم أن معظم المؤشرات تظهر فتورًا في النشاط، إلا أنه إذا قرر بعض المشترين إتمام الصفقات بسرعة خوفًا من مزيد من ارتفاع الفائدة، فقد نشهد زيادة مفاجئة في الطلب على الشراء مع نهاية الصيف.

أدى الضغط الاقتصادي الكلي إلى إبراز الانقسام الداخلي لسوق الإسكان الأميركي.

بحسب تقرير Zillow، في مايو من هذا العام نمت مبيعات المنازل الفاخرة بنسبة 6.2% على أساس سنوي، بينما تراجعت مبيعات منازل الدخول بنسبة 5.4%. وتزداد نسبة المشترين نقدًا بين مشتري المنازل الفاخرة، ما يجعلهم أقل حساسية لتغيرات الفائدة، وهو ما يفسر إلى حد ما الانفصال بين نوعي الأصول.

يبرز هذا التباين بشكل خاص في سان فرانسيسكو، حيث تواصل الثروة الناتجة عن أسهم شركات الذكاء الاصطناعي رفع مبيعات المنازل الراقية بنسبة 21.6%، بينما انخفض حجم تعاملات المنازل للمبتدئين بنسبة 1.2% فقط، إلا أن المزيد من البائعين هناك بدأوا بتخفيض الأسعار.

قالت كبيرة الاقتصاديين في Zillow كارا نغ: "اليوم، أصبح لدى المشترين الجدد عدد أكبر من الخيارات وقوة تفاوضية أكبر، ويجدون بائعين أكثر استعدادًا للتنازل. التحدي هو أن نفس الضغوط المالية تجعل من الصعب عليهم توفير الدفعة الأولى كما تصعب عليهم اغتنام هذه الفرصة".