معدلات الرهن العقاري الأمريكية تصل إلى أعلى مستوى خلال ثلاث سنوات، لكن "التمسك بالانخفاض" في أسعار المنازل يزيد من تحديات سياسة الاحتياطي الفيدرالي

أفادت منصة الأخبار المالية الذكية أن معدلات الرهن العقاري الأمريكية واصلت ارتفاعها للأسبوع السادس على التوالي، لتصل إلى أعلى مستوياتها في ما يقارب ثلاث سنوات، مما يدفع المشترين المحتملين إلى التردد. ووفقًا لبيانات نشرتها رابطة مصرفيي الرهن العقاري الأمريكية (MBA) يوم الأربعاء، فقد ارتفع معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا بمقدار 18 نقطة أساس ليصل إلى 7.30% خلال الأسبوع المنتهي في 25 سبتمبر، وهو أعلى مستوى منذ نوفمبر 2023؛ بينما قفز معدل الرهن العقاري ذو السعر المتغير لمدة خمس سنوات (ARM) بمقدار 37 نقطة أساس ليصل إلى 6.47%، وهو أعلى مستوى منذ أكثر من عامين.

ارتفاع تكلفة التمويل يعني المزيد من الصعوبات لسوق الإسكان الذي يعاني بالفعل. فقد انخفض مؤشر الشراء الخاص برابطة MBA (مقياس طلبات القروض) بنسبة 4.3%، وهو الأدنى منذ أبريل 2025؛ كما تراجع مؤشر إعادة التمويل مرة أخرى بنسبة 8.7%، مستكملاً مسار الهبوط الذي بدأ منذ منتصف أغسطس. وقال جويل كان، نائب رئيس رابطة MBA ونائب كبير الاقتصاديين، في بيان رسمي: "ارتفعت أسعار الفائدة للرهن العقاري إلى أعلى مستوياتها منذ ثلاث سنوات تقريبًا، مما دفع المقترضين إلى هامش السوق."

تفصيليًا، انخفض حجم الطلبات في هذه الجولة بنسبة 6%، كما تراجعت طلبات الشراء وإعادة التمويل معًا إلى أبطأ وتيرة أسبوعية منذ 2025؛ وانخفضت عمليات إعادة التمويل المضمونة من الحكومة بنسبة 13%، وتراجعت طلبات FHA وVA بأرقام مزدوجة؛ وارتفعت نسبة ARM من إجمالي الطلبات إلى 10.3%، وهو أعلى مستوى منذ أكتوبر 2025 — وبما أن معدلات الفائدة على المنتجات ذات المعدل المتغير أقل بحوالي 80 نقطة أساس من الرهن الثابت، فإن هذا الفارق في العائد يدفع الناس إليها.

سوق العقارات: العرض عاد لكن الأسعار لا تنخفض

من المعتاد أن يسير معدل الفائدة على الرهن العقاري ومبيعات المنازل القائمة في اتجاهين متعاكسين، لكن هذا الانكماش الحالي ليس متوازنًا. ووفقًا لبيانات الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، انخفضت مبيعات المنازل القائمة في أغسطس بنسبة 2.0% على أساس شهري، وبنسبة 1.2% على أساس سنوي، بمعدل سنوي قدره 3.98 مليون وحدة، وهو الأضعف منذ يونيو 2025؛ وفي الوقت ذاته ارتفع المخزون إلى 1.62 مليون وحدة، مرتفعًا بنسبة 3.2% شهريًا و5.9% سنويًا — وهذه هي المرة الأولى منذ نوفمبر 2019 التي يتجاوز فيها المخزون 1.6 مليون وحدة، ما يعادل 4.9 أشهر من المعروض حسب وتيرة المبيعات الحالية، وهو أعلى مستوى منذ أكثر من عشر سنوات. وذكر كبير الاقتصاديين في NAR لورانس يون أن وجود عرض كافٍ يمنح المشترين "فرصة أفضل للتفاوض": في أغسطس، خُفِّضت أسعار حوالي 20% من العروض المطروحة للبيع، بينما انخفضت نسبة الصفقات التي تمت بأسعار أعلى من قائمة العرض من 20% قبل عام إلى 16%، وبلغ متوسط فترة بقاء المنازل في السوق 31 يومًا.

لكن الأسعار لم تغير اتجاهها: فقد بلغ متوسط سعر المنازل القائمة في أغسطس 429,100 دولار أمريكي، بارتفاع سنوي قدره 1.6%، ليكون الشهر الثامن والثلاثين على التوالي الذي ترتفع فيه الأسعار سنويًا؛ بينما انخفضت الصفقات في فئة الأسعار بين مليون و2.5 مليون دولار بنسبة 10% سنويًا، في حين ارتفعت الصفقات التي تتجاوز المليون دولار بنسبة 3.9%، وهي الفئة السعرية الوحيدة التي سجلت نموًا. وأرجع يون ذلك إلى نمو الرواتب والوظائف — فقد زادت الأجور في أغسطس بنسبة 3.1% سنويًا، وتمت إضافة 643 ألف وظيفة غير زراعية خلال العام، وهو ما يعني أن "خلق الوظائف وزيادة الرواتب عادة ما يدفعان الطلب على الإسكان".

وهذا هو بالضبط السبب الذي دفع كبير الاقتصاديين بشركة التأمين العقاري First American Financial، مارك فليمنج، لوصف الأسعار بأنها "لزجة على الجانب الهابط" (downside sticky). وأشار إلى أن معدلات الرهن العقاري التي تتجاوز 7% ستجعل المزيد من الناس يبقون في منازلهم الحالية — إذ الفارق بين قروض الرهن العقاري بنسبة 3% أو 4% والمعدل الحالي يتسع.

وبحسب بيانات قاعدة بيانات الرهن العقاري الوطنية التابعة لـ FHFA في الربع الأول من هذا العام، فإن حوالي 66.7% من قروض الرهن العقاري القائمة تحمل معدل فائدة أقل من 5%، و49.9% أقل من 4%، و19.5% أقل من 3%، في حين يبلغ متوسط سعر الفائدة على الرهون العقارية القائمة حوالي 4.5% (وبحسب مورغان ستانلي، حوالي 70% أقل من 5% ونحو النصف أقل من 4%). واستبدال منزل بنفس القيمة يعني ارتفاعًا كبيرًا في المدفوعات الشهرية، مما يجعل خيار "عدم البيع" هو الخيار العقلاني. ويرى فليمنج أن المبيعات قد تنخفض أكثر، لكن ما لم يحدث ركود اقتصادي كبير يؤدي إلى البيع القسري (المصادرات)، فإن احتمالية حدوث انخفاض كبير في الأسعار تظل منخفضة — فالأسعار "بشكل عام ستتباطأ أو تتوقف عن الارتفاع".

التضخم: لماذا ما زال بند الإسكان يدعم مؤشر أسعار المستهلكين الأساسي؟

إذا انتقلنا من سوق العقارات إلى مؤشرات الأسعار، سنجد مفارقة: سوق العقارات بارد جدًا، فلماذا لا يزال تضخم الإسكان يدعم مؤشر أسعار المستهلك الأساسي (CPI)؟

ووفقًا لبيانات صادرة عن مكتب إحصاءات العمل الأمريكي في 11 سبتمبر، فقد ارتفع مؤشر أسعار المستهلكين (CPI) في أغسطس بنسبة 3.4% سنويًا (نفس الشهر السابق) وبنسبة 0.4% شهريًا؛ أما مؤشر أسعار المستهلكين الأساسي بعد استبعاد الغذاء والطاقة فقد ارتفع بنسبة 2.4% سنويًا، بانخفاض طفيف عن 2.5% في الشهر السابق. وارتفع بند الإسكان (shelter) بنسبة 3.0% سنويًا، بانخفاض عن 3.2% في يوليو؛ وزاد بنسبة 0.3% شهريًا، وكان البندان الأكبر وزنًا — إيجار ما يعادل مالك المنزل (OER) وإيجار السكن الأساسي (RPR) — قد ارتفع كل منهما بنسبة 0.2% فقط، بينما كان الارتفاع الشهري الرئيس ناتجًا عن قفزة في بند الإقامة خارج المنزل (الفنادق) بنسبة 2.4%.

السر يكمن في الوزن وطريقة الإحصاء. ووفقًا لتقديرات الرابطة الوطنية لبناة المساكن (NAHB)، فإن بند الإسكان يشكل أكثر من 40% من مؤشر أسعار المستهلكين الأساسي (CPI الأساسي)؛ وهناك تقدير شائع آخر هو أنه يشكل نحو ثلث إجمالي مؤشر CPI. ويقيس OER تقدير المالكين لقيمة إيجار مساكنهم، ولا يشمل التكاليف الفعلية التي يتحملها المالك مثل التأمين العقاري أو الضرائب أو الصيانة؛ في الوقت ذاته، تعتمد بيانات الإيجارات على استبيانات وتظهر تغيرات الإيجارات السوقية بتأخير واضح، عادة ما يظهر تدريجيًا بعد 9 إلى 12 شهرًا في المؤشر.

وهذا يعني أن ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري وأسعار المساكن في هذه الدورة لن يؤثر على التضخم في "بند السكن" في المدى القصير؛ وعلى الجانب الآخر، طالما ظل بند الإسكان ينمو بنسبة 3% سنويًا، سيكون من الصعب على مؤشر CPI الأساسي أن يعود بسرعة نحو هدف 2% — ففي أغسطس، كان مؤشر "الخدمات الأساسية الفائقة" (CPI الأساسي بعد استبعاد بند الإسكان) لا يزال عند 3.1% سنويًا، مما يؤكد أيضا استمرارية تضخم أسعار الخدمات.

الطرف الآخر من السلسلة: سندات الخزانة الأمريكية لعشر سنوات والاحتياطي الفيدرالي

لا يتم تحديد معدل الرهن العقاري مباشرة من قبل الاحتياطي الفيدرالي، بل يرتبط بتكلفة الأموال طويلة الأجل: حيث تستند قروض الرهن العقاري الثابتة لمدة 30 عامًا في الغالب إلى عائدات سندات الخزانة الأمريكية لأجل عشر سنوات، مع إضافة هامش مخاطر إعادة السداد المبكر لسندات MBS — وتستخدم اثنتان من المؤسسات الرئيسة في توقعاتها فرق عائد يبلغ حوالي نقطتين مئويتين في نماذجها.

وتم تسجيل عائدات سندات الخزانة الأمريكية لعشر سنوات في أعلى مستوياتها التاريخية. ووفقًا لأسعار الإغلاق، فقد أغلق عائد السندات لأجل عشر سنوات يوم الاثنين عند 5.2361%، وبلغ أعلى مستوى له خلال الجلسة 5.27%، وهو أعلى مستوى منذ يونيو 2007؛ أما السندات لأجل عامين، الأكثر تأثرًا بسعر الفائدة السياسية، فقد سجلت نحو 4.93%؛ وقفز عائد السندات لأجل ثلاثين عامًا في جلسة 29 سبتمبر إلى 5.62%، وهو أعلى مستوى منذ 2002. وعوامل الصعود في العوائد متشابهة تمامًا مع عوامل ارتفاع أسعار الرهن: تصاعد النزاع في الشرق الأوسط أدى لارتفاع أسعار الطاقة، وانتعاش توقعات التضخم، والقلق من عجز وزارة الخزانة الأمريكية ووفرة السندات دفعا بعلاوة الأجل إلى الأعلى، بالإضافة إلى توقع سياسة نقدية أكثر تشددًا من الفيدرالي.

قام الاحتياطي الفيدرالي أوائل هذا الشهر برفع سعر الفائدة للمرة الأولى منذ 2023، ليصل المعدل المرجعي إلى 3.75%–4.00%. ووفقًا لنقاط مخطط الاجتماعات، يتوقع 12 من أصل 16 مسؤولا زيادة واحدة أخرى على الأقل، ويعتقد 4 بزيادتين حتى نهاية العام؛ وأوضح رئيس الاحتياطي الفيدرالي، كيفن وورش، للصحفيين بعد الاجتماع أن مؤشر أسعار الإنفاق الاستهلاكي PCE المفضل من البنك المركزي بلغ حوالي 3.6% في أغسطس. ويتوقع المستثمرون على نطاق واسع زيادة واحدة أخرى للفائدة قبل نهاية العام.

المؤسسات المتخصصة بدأت بالفعل في خفض توقعاتها لسوق العقارات. ووفق أحدث توقعات لرابطة MBA، يُتوقع أن يبقى معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا والمطابق لمعايير Fannie Mae وFreddie Mac عند حوالي 6.8% في الربع الرابع، وسيمتد حتى يونيو العام المقبل، وهو أعلى من التوقع السابق 6.7%؛ ويتوقع أن يبلغ حجم عمليات إعادة التمويل لعام 2026 نحو 700 مليار دولار (دون توقع أغسطس البالغ 713 مليار دولار وتوقع يوليو البالغ 747 مليار دولار)، على أن ينخفض إلى 634 مليار دولار في 2027؛ بينما من المتوقع أن تصل مبيعات المنازل القائمة إلى نحو 4.105 ملايين وحدة.

توقعات Fannie Mae مماثلة: ففي الأشهر الثلاثة المقبلة، يبلغ متوسط معدل الفائدة لـ 30 عامًا 6.8%، ويهبط إلى 6.7% في الربع الأول من العام القادم. وتتوقع المؤسستان معًا أن يستقر عائد السندات لعشر سنوات حول 4.8% بنهاية العام — ما يعني أن توقع معدل الرهن العقاري عند 6.8% يفترض ضمنًا حدوث تراجع طفيف في عائد السندات بعيدة الأجل وتوقعات التضخم خلال الأشهر المقبلة؛ في حين أن معدل الأسبوع الماضي البالغ 7.30% يزيد عن هذا السيناريو بـحوالي 50 نقطة أساس.

أين تكمن الحلقة المفرغة؟

إذا ربطنا هذه المحاور الأربعة معًا، فسنجد حلقة مغلقة تعزز نفسها بنفسها: ارتفاع تكلفة الإسكان يرفع من تكلفة المعيشة وتكلفة العمالة، مما يدعم التضخم الخدمي؛ التضخم في الخدمات وأسعار الطاقة يجعل من الصعب على الاحتياطي الفيدرالي تغيير السياسة، وتبقى عوائد السندات بعيدة الأجل مرتفعة؛ وهذه العوائد تحدد سعر الفائدة على الرهن العقاري، والمعدلات العالية تجمد الطلب على الاستبدال، وتضغط على حجم المبيعات وتفاقم نقص العرض؛ أما نقص العرض فيجعل الأسعار "لزجة على الجانب الهابط" وتستمر الأسعار والإيجارات في تغذية تضخم الإسكان. قد يؤدي رفع سعر الفائدة إلى كبح الطلب، لكنه لا يؤثر كثيرا في الحلقة الأكثر تباطؤًا — أي تأخر إحصاء بند الإسكان وتأثير "القفل" لدى ملاك المنازل.

لكن هناك بوادر لانفراج الحلقة: المخزون في ارتفاع (4.9 أشهر من المعروض هو الأعلى في أكثر من عشر سنوات)، وحالات خفض الأسعار تزداد، ونسبة الرهون العقارية القائمة دون 4% وفق FHFA انخفضت من ذروتها إلى 49.9%، ما يعني أن تأثير "القفل" سينخفض تدريجيًا مع استهلاك القروض منخفضة الفائدة؛ وإذا انخفضت عائدات السندات بعيدة الأجل، فإن دائرة الاستبدال ستكون أول من يستجيب. ولكن في ظل ارتفاع بند الإسكان في مؤشر أسعار المستهلك بنسبة 3.0% في أغسطس، وعدم صدور بيانات سبتمبر حتى 14 أكتوبر، لا تلوح في الأفق إلا اتجاه واحد في السوق: معدلات فائدة أعلى، صفقات أقل، والأسعار دون انخفاض.