Mô hình AI chậm lại chưa chắc là bất lợi: Ba xu hướng thuận lợi cấu trúc của trung tâm dữ liệu truyền thống vượt qua áp lực lãi suất tăng

Logic tăng trưởng nhu cầu hạ tầng AI đang thay đổi: Sự chú ý của thị trường đối với tốc độ lặp lại của các mô hình tiên tiến đang dần nhường chỗ cho sự lan tỏa liên tục của AI vào doanh nghiệp và các kịch bản kinh doanh thực tế. Ngay cả khi tốc độ phát triển mô hình chậm lại, việc triển khai rộng rãi ứng dụng AI vẫn có thể mang lại nhu cầu ổn định cho các trung tâm dữ liệu.

HSBC cho rằng, yếu tố then chốt quyết định nhu cầu trung tâm dữ liệu truyền thống không phải là tốc độ lặp lại mô hình mà là sự lan tỏa thương mại hóa của công nghệ AI. Khi AI chuyển từ giai đoạn huấn luyện sang suy luận và triển khai thực tế, nhu cầu sẽ mở rộng hơn nữa sang nâng cấp IT doanh nghiệp, điện toán đám mây và kết nối dữ liệu, trung tâm dữ liệu truyền thống vẫn còn nhiều dư địa để phát triển.

Trong khi đó, các ràng buộc về nguồn cung điện, kết nối lưới điện và quy định quản lý đang ngày càng gia tăng, công suất mới của trung tâm dữ liệu khó được giải phóng nhanh chóng, rất nhiều dự án bị trì hoãn hoặc hủy bỏ, bối cảnh mất cân đối cung cầu có thể kéo dài đến năm 2027, thậm chí 2028.

Trong bối cảnh này, tăng trưởng lợi nhuận của ngành vẫn duy trì tính linh hoạt. Báo cáo dự kiến, Các REITs trung tâm dữ liệu liên quan trong giai đoạn 2025 đến 2028 sẽ đạt tốc độ tăng trưởng kép AFFO trên mỗi cổ phiếu khoảng 11% đến 12%, cao hơn mức bình quân lịch sử 5 năm qua; kể cả khi chi phí tài chính tiếp tục tăng, ảnh hưởng đến tăng trưởng AFFO cũng tương đối hạn chế.

Nhu cầu suy luận bùng nổ, AI mở rộng không gian cho tính toán truyền thống

Sau khi ứng dụng AI chuyển từ huấn luyện sang giai đoạn suy luận, hình thái nhu cầu tính toán cũng thay đổi. Huấn luyện chủ yếu tập trung vào một số ít dự án quy mô lớn, trong khi suy luận cần phản hồi liên tục các yêu cầu từ người dùng cuối và doanh nghiệp, tải công việc trở nên phân tán hơn và phụ thuộc nhiều hơn vào hạ tầng mạng, lưu trữ và tính toán tổng hợp.

Microsoft dự đoán, đến trước năm 2032, tỷ trọng công suất trung tâm dữ liệu mới được AI chip thúc đẩy sẽ dưới 50%. Điều này có nghĩa là, ngay cả khi nhu cầu liên quan đến AI tiếp tục tăng trưởng, công suất bổ sung cho các trung tâm dữ liệu cũng sẽ không hoàn toàn chuyển hóa thành sức mạnh tính toán AI mật độ cao, các khối lượng công việc truyền thống vẫn chiếm tỷ lệ đáng kể.

Chi tiêu vốn của các nhà cung cấp dịch vụ đám mây cũng cho thấy xu hướng tương tự. Đội ngũ công nghệ của HSBC dự đoán, Sáu nhà cung cấp đám mây chính sẽ tăng chi tiêu vốn vào năm 2027 và 2028 lần lượt là 37% và 9%. Nhu cầu mở rộng ứng dụng AI không chỉ thể hiện ở việc mua GPU, mà còn lan tỏa sang điện toán đám mây, xử lý dữ liệu và nâng cấp hạ tầng doanh nghiệp, truyền dẫn sang các trung tâm dữ liệu truyền thống.

Vì vậy, việc phát triển mô hình tiên tiến hướng tới hợp lý hóa không đồng nghĩa với nhu cầu trung tâm dữ liệu giảm tốc theo. Khi AI thâm nhập nhiều hơn vào doanh nghiệp và các quy trình kinh doanh, nhu cầu hạ tầng thậm chí có thể mở rộng từ các siêu dự án huấn luyện sang các kịch bản ứng dụng rộng lớn và liên tục hơn.

Điện lực và quy định ngày càng thắt chặt, nguồn cung mới khó bắt kịp nhanh chóng

Mở rộng trung tâm dữ liệu ngày càng bị hạn chế bởi các điều kiện về điện lực. Nhiều khu vực tại Mỹ đã nâng cao yêu cầu về tiêu thụ điện, môi trường và nước của các dự án trung tâm dữ liệu, đồng thời yêu cầu các khách hàng lớn chịu thêm chi phí xây dựng nhà máy điện, đường dây truyền tải và nâng cấp lưới điện, kết nối điện đã trở thành yếu tố then chốt ảnh hưởng đến việc triển khai dự án.

Yêu cầu quản lý siết chặt càng làm giảm sức bật của nguồn cung. Bang California hủy bỏ quyền miễn kiểm soát môi trường cho trung tâm dữ liệu và yêu cầu nhà vận hành công khai việc sử dụng nước; Texas yêu cầu tạm dừng cấp phép liên quan cho đến khi ERCOT hoàn thành kiểm toán.Đối với các dự án đòi hỏi nguồn vốn lớn, quy trình phê duyệt và kết nối lưới kéo dài có nghĩa là tốc độ giải phóng công suất mới sẽ chậm lại hơn nữa.

Việc trì hoãn và hủy dự án đã bắt đầu phản ánh sự thay đổi này. Theo thống kê của Data Center Watch, trong quý II/2026 đã có ít nhất 45 dự án trung tâm dữ liệu, trị giá khoảng 68 tỷ USD bị trì hoãn hoặc hủy bỏ; quý I có ít nhất 75 dự án, liên quan khoảng 130 tỷ USD.

Ý nghĩa của hạn chế nguồn cung là, ngay cả khi tốc độ tăng trưởng nhu cầu có biến động nhất định, số lượng phòng máy mới cũng khó tăng lên nhanh chóng, nguồn lực trung tâm dữ liệu hiện hữu càng trở nên khan hiếm. Điều này hỗ trợ cho việc tăng giá thuê và hiệu suất sử dụng tài sản, đồng thời là lý do quan trọng giúp ngành duy trì khả năng sinh lời mạnh mẽ.

Áp lực lãi suất tăng ở mức độ hạn chế, tăng trưởng AFFO vẫn được bảo đảm

Lãi suất tăng vẫn là áp lực chính đối với các REITs trung tâm dữ liệu. Do ngành cần liên tục đầu tư vốn và gia tăng nợ, chi phí tài chính leo thang sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến AFFO. Tuy nhiên, phân tích độ nhạy của báo cáo cho thấy, tác động của thay đổi lãi suất lên lợi nhuận chủ yếu nằm ở biên độ tăng trưởng, chứ không làm thay đổi xu hướng tăng trưởng ngành.

Giả định lãi suất nợ mới cao hơn kịch bản cơ sở 50 điểm, dự báo AFFO trên mỗi cổ phiếu giai đoạn 2027-2029 sẽ giảm khoảng 0,3% đến 0,8%. Tương ứng, tốc độ tăng AFFO trên mỗi cổ phiếu chỉ giảm khoảng 10 đến 40 điểm cơ bản, áp lực từ lãi suất so với tác động của cung - cầu vẫn khá hạn chế.

Trong khi đó, HSBC dự kiến các REITs trung tâm dữ liệu liên quan sẽ có tốc độ tăng trưởng kép AFFO trên mỗi cổ phiếu trong giai đoạn 2025-2028 khoảng 11% đến 12%, cao hơn hẳn mức bình quân 5 năm qua. Mức tăng trưởng cao này có nghĩa là chi phí tài chính tăng chưa đủ để đảo chiều xu hướng tăng trưởng lợi nhuận.

Về mặt logic ngành, nhu cầu bổ sung do ứng dụng AI mở rộng, ràng buộc nguồn cung do điện lực và quy định, cùng với tăng trưởng AFFO mạnh mẽ, là ba động lực cấu trúc hỗ trợ trung tâm dữ liệu truyền thống.