Blackstone AirTrunk rinvia l'IPO REIT da 1,5 miliardi di dollari: rendimento al 6% ma nessun acquirente; il finanziamento per le infrastrutture AI si scontra con il rendimento dei Treasury USA al 5,2%.
L'operatore di data center AirTrunk, controllato da Blackstone, ha deciso di posticipare il piano di quotazione del suo fondo di investimento immobiliare (REIT) da 1,5 miliardi di dollari a Singapore al primo o secondo trimestre del 2027. L'aumento dei rendimenti dei Treasury USA e la crescente volatilità del mercato hanno reso gli investitori più cauti; anche portando il rendimento dal 5,5% circa al 6% non si è riusciti a stimolare la domanda. L'alto costo del capitale è diventato un importante ostacolo all'espansione delle infrastrutture AI.
In una sola settimana, tre progetti di quotazione di data center nell'area Asia-Pacifico hanno subito una battuta d'arresto, rivelando una contraddizione strutturale più profonda: il boom dell’espansione delle infrastrutture AI si basa sull’ipotesi di tassi d’interesse bassi nel 2024, mentre attualmente i costi di finanziamento sono tornati ai livelli del 2007.
Secondo i media, a causa del "rialzo dei tassi e della volatilità del mercato che hanno frenato la domanda degli investitori", il gestore di data center AirTrunk, controllato da Blackstone, ha deciso di posticipare fino al primo o secondo trimestre 2027 il piano di quotazione del proprio REIT immobiliare a Singapore, in attesa di condizioni di mercato favorevoli. L’offerta originaria avrebbe dovuto essere di circa 1,5 miliardi di dollari (pari a circa 2 miliardi di dollari di Singapore).
L’impatto di questo rinvio non si limita a un unico emittente. La scorsa settimana l’azienda australiana di data center Firmus, sostenuta da Nvidia, ha appena ritirato il proprio piano di quotazione su ASX, mentre Vitro, divisione data center dell’operatore telefonico filippino PLDT, ha anch’essa rinviato la sua IPO REIT filippina al 2027.
Secondo l’ultima analisi di Goldman Sachs, la regione Australasia sta per entrare in un super ciclo di investimenti in infrastrutture digitali da 50 a 65 miliardi di dollari australiani, ma viene altresì sottolineato che il vero collo di bottiglia per la crescita del settore rimane il finanziamento.
Tre progetti falliti in una sola settimana
AirTrunk rappresenta il terzo progetto di quotazione di data center nell’Asia-Pacifico sospeso o posticipato nel giro di una settimana.
Firmus, l’8 ottobre, ha ritirato la richiesta di quotazione a ASX; durante il processo di bookbuilding, ha dovuto ridurre il prezzo di emissione fino al 25% rispetto agli 11 dollari australiani iniziali. Vitro, dal canto suo, ha annunciato il rinvio della IPO REIT nelle Filippine, citando "l’attuale contesto di mercato e il rialzo dei tassi". In precedenza, il gruppo SB Energy di SoftBank aveva sospeso lo scorso 22 settembre il proprio roadshow di quotazione.
I tre casi si sono concentrati in un arco temporale molto ristretto, riflettendo un raffreddamento simultaneo del sentiment degli investitori regionali, piuttosto che problemi isolati di singoli progetti.
Firmus: questione di valutazione; AirTrunk: questione di tassi
Sebbene il risultato sia simile, le due operazioni hanno logiche di insuccesso completamente diverse, e distinguerle aiuta a comprendere meglio le reali criticità del mercato attuale.
Per Firmus, il problema è essenzialmente una questione di valutazione. La società chiedeva agli investitori di sottoscrivere una quotazione pubblica a una valutazione di circa 43,7 miliardi di dollari australiani (pari a circa 30,4 miliardi di dollari USA), quasi il triplo rispetto alla valutazione privata di agosto di 10,5 miliardi di dollari, utilizzando come riferimento indici non convenzionali come "EV+1/EBIT+2".
I fund manager locali australiani hanno espresso scetticismo, con Jun Bei Liu di Ten Cap che ha dichiarato pubblicamente: "Secondo me la valutazione di IPO dovrebbe essere inferiore ai 10 miliardi di dollari australiani."
Il caso di AirTrunk è completamente diverso. Si tratta di una piattaforma operativa su larga scala che copre Australia, Giappone, Singapore, Malesia, Hong Kong e India, acquisita nel 2024 da Blackstone e CPP Investments per 24 miliardi di dollari australiani, la più grande transazione di data center mai registrata a livello mondiale al tempo.
Il REIT era stato pensato come un "percorso solido" per investire in infrastrutture AI: asset già in fase di funzionamento stabile, tenant costituiti da grandi operatori cloud di scala iper-maggiorata e dividendi generosi.
Tuttavia, AirTrunk ha incontrato lo scoglio dei tassi di interesse. Secondo Bloomberg, prima dell’emissione AirTrunk aveva già valutato di alzare il rendimento dal 5,5% previsto a circa il 6% per rendere l’offerta più attraente, ma senza successo.
Martedì scorso il rendimento dei Treasury USA a 10 anni si è attestato al 5,22%: anche con il rendimento “ottimizzato” al 6%, il REIT AirTrunk offrirebbe solo circa 78 punti base di extra-rendimento. Per uno strumento illiquido, concentrato su un solo settore e soggetto a rischi valutari, di tenant e di costruzione, la compensazione è stata giudicata insufficiente dagli investitori.
AirTrunk aveva anche pianificato un prestito abbinato di circa 2 miliardi di dollari di Singapore per acquisizioni e rifinanziamento del debito; secondo Bloomberg, ciò avrebbe rappresentato un "test chiave per il finanziamento dei data center in Asia, dato che le banche locali sono vicine ai limiti di esposizione al settore". Anche questo test non ha dato esito positivo.
Il mercato chiede un premio di rischio superiore
Pur con meccanismi diversi, entrambi i casi trasmettono lo stesso segnale al mercato: gli investitori richiedono prezzi più attraenti per compensare i rischi assunti.
Per Firmus ciò significa una valutazione inferiore; per AirTrunk, significa un rendimento più elevato, che matematicamente equivale a una riduzione della valutazione degli asset detenuti da Blackstone.
Anche il mercato obbligazionario lancia lo stesso segnale di allarme. Gli spread di credito sulle obbligazioni dei data center sono in continuo aumento, con lo spread delle obbligazioni unsecured di Coreweave che ha superato per la prima volta i 1.000 punti base e le obbligazioni unsecured di Oracle scambiate a livello high-yield molto rischioso.
Il CEO di Broadcom, Hock Tan, ha avvertito lo scorso 13 ottobre durante una conferenza organizzata da DBS Bank a Singapore, che il finanziamento potrebbe sostituire la carenza di componenti come principale collo di bottiglia del settore. Joshua Meyers, analista tecnologico di JP Morgan, ha identificato questa dichiarazione come "la causa più diretta" del calo del comparto tech in Borsa quel giorno.
La domanda c'è, il vincolo è il finanziamento
Le difficoltà del mercato non significano che sia venuta meno la domanda di base. Secondo la sintesi dell’ultimo report sugli infrastrutture digitali in Australasia delle vendite di Goldman Sachs, con l’accelerazione dell'adozione dell’AI, la regione affronterà un gap di fornitura di 0,7 GW entro il 2030, innescando così un super ciclo di investimenti per 50-65 miliardi di dollari australiani.
Goldman Sachs, mantenendo il rating neutrale sulla quotata di riferimento NEXTDC (NXT AU), fornisce una motivazione emblematica: il finanziamento stesso rappresenta il vincolo principale. Gli analisti avvertono che NEXTDC dovrà fronteggiare una temporanea pressione sui margini nel passaggio dei clienti cloud di larga scala e manca all’appello oltre 1 miliardo di dollari australiani di finanziamento.
Il nodo centrale è chiaro: decine di miliardi di dollari australiani di capex hanno bisogno di fonti di finanziamento, ma le due vie più evidenti di raccolta capitali sui mercati pubblici — IPO di crescita sull’ASX e REIT ad alto rendimento su SGX — si sono contemporaneamente bloccate la stessa settimana. I percorsi alternativi puntano sui mercati privati, come private credit, capitali assicurativi e veicoli speciali, al costo di finanziamenti più cari.
Gli economisti di Goldman Sachs sono stati espliciti nel Global Economics Analyst pubblicato questa settimana: "I tassi a livello globale sono saliti ai livelli più alti dal 2007." I prodotti ad alto rendimento prezzati sui tassi 2024 si trovano strutturalmente svantaggiati quando affronteranno l’ambiente dei tassi 2026.
Scompenso strutturale del costo capitale per le infrastrutture AI
Il rinvio di AirTrunk ha un valore didattico ancora maggiore rispetto a Firmus. Firmus può essere visto come il risultato di una sopravvalutazione da parte di un singolo emittente; AirTrunk, invece, incarna la versione più credibile di questo tipo di operazione: asset reali, inquilini reali, il supporto di Blackstone, un’attiva revisione al rialzo del rendimento.
Se un progetto come questo, in un contesto in cui i Treasury a 10 anni rendono il 5,2%, non riesce a completare l’emissione neppure a un 6%, il problema non è una svista isolata di un emittente troppo audace, ma un scompenso strutturale nel costo del capitale che sta alla base di tutta l’ondata di costruzioni AI.
L’attuale boom è partito ipotizzando i tassi del 2024, ma oggi cerca nuovo finanziamento ai costi del 2007. La differenza dovrà essere assorbita da qualcuno. Al momento, il mercato pubblico ha già fatto sapere chiaramente che quel qualcuno non saranno loro.
Le discussioni interne su scala e tempistiche della quotazione di AirTrunk sono ancora in corso. Il prossimo appuntamento da seguire sarà quello con DayOne, partner di Firmus sull’isola di Batam in Indonesia: secondo fonti, l’azienda mira a raccogliere fino a 5 miliardi di dollari nei mercati USA già a novembre.
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