La desaceleración de los modelos de IA no necesariamente es negativa: las tres tendencias estructurales en los centros de datos tradicionales superan el aumento de las tasas de interés.
HSBC considera que la lógica de crecimiento de los centros de datos tradicionales está pasando de la iteración de modelos avanzados a la comercialización y expansión de la IA. El aumento de la demanda de procesamiento, la expansión del gasto de capital de las empresas de servicios en la nube, junto con restricciones más estrictas en energía y regulación, hacen que el escenario de oferta y demanda ajustada se mantenga hasta 2028. Incluso con el aumento de las tasas de interés, se espera que el crecimiento compuesto por acción de AFFO entre 2025 y 2028 alcance el 11%–12%, mostrando una fuerte resistencia en las ganancias.
La lógica detrás del crecimiento de la demanda de infraestructura de IA está cambiando: la atención del mercado sobre la velocidad de iteración de los modelos de vanguardia está dando paso gradualmente a la expansión sostenida de la IA hacia el sector empresarial y escenarios de negocio reales. Incluso si el ritmo de desarrollo de modelos disminuye, la implementación masiva de aplicaciones de IA aún podría generar una demanda constante de centros de datos.
HSBC considera que, el factor clave que determina la demanda de centros de datos tradicionales no es la velocidad de iteración de los modelos, sino la difusión comercial de la tecnología de IA. A medida que la IA avanza desde el entrenamiento hacia la inferencia y la implementación real, la demanda se expandirá aún más hacia la modernización de la infraestructura IT empresarial, computación en la nube e interconexión de datos, dejando amplio espacio para los centros de datos tradicionales.
Al mismo tiempo, las restricciones en el suministro, como la energía eléctrica, la conexión a la red y la regulación, se están intensificando, haciendo difícil la rápida disponibilidad de nueva capacidad; numerosos proyectos se están retrasando o cancelando, por lo que el escenario de estrecha relación entre oferta y demanda probablemente se mantenga hasta 2027 o incluso 2028.
En este contexto, el crecimiento de las ganancias del sector sigue mostrando resiliencia. El informe estima que los REITs de centros de datos relevantes experimentarán una tasa de crecimiento anual compuesta del AFFO por acción de entre 11% y 12% entre 2025 y 2028, superior al promedio histórico de los últimos cinco años; incluso si los costos de financiamiento aumentan aún más, el impacto negativo sobre el crecimiento del AFFO será limitado.
Crecimiento de la demanda de inferencia: la expansión de la IA abre espacio para la computación tradicional
Cuando las aplicaciones de IA pasan de la fase de entrenamiento a la de inferencia, la naturaleza de la demanda de capacidad de cómputo también cambia. El entrenamiento suele concentrarse en pocos proyectos a gran escala, mientras que la inferencia necesita responder continuamente a solicitudes de usuarios finales y negocios empresariales, con una carga de trabajo más distribuida y una mayor dependencia de infraestructura como redes, almacenamiento y cómputo general.
Microsoft prevé que, para 2032, menos del 50% de la nueva capacidad de centros de datos estará impulsada por chips de IA. Esto significa que, aunque la demanda relacionada con IA siga creciendo, la nueva capacidad de los centros de datos no se destinará exclusivamente a la alta densidad de cómputo de IA, y las cargas de trabajo tradicionales seguirán ocupando una proporción considerable.
El gasto de capital de los proveedores de servicios en la nube muestra una tendencia similar. El equipo tecnológico de HSBC prevé que, el gasto de capital de los seis principales proveedores de nube aumentará 37% en 2027 y un 9% en 2028. La expansión de las aplicaciones de IA no solo se traduce en la compra de GPU, sino que también impulsa la computación en la nube, el procesamiento de datos y la modernización de la infraestructura empresarial, beneficiando también a los centros de datos tradicionales.
Por lo tanto, la maduración racional del desarrollo de modelos de vanguardia no significa una desaceleración paralela en la demanda de centros de datos. A medida que la IA penetra más en empresas y procesos comerciales, la necesidad de infraestructura puede pasar de unos pocos proyectos de entrenamiento a gran escala a escenarios de aplicación más amplios y continuos.
Ajustes en energía y regulación dificultan el aumento rápido de la oferta
La expansión de los centros de datos está cada vez más condicionada por la disponibilidad de energía. Varias regiones en Estados Unidos están aumentando los requisitos de consumo eléctrico, medioambiente y uso de agua para proyectos de centros de datos, y exigen que los grandes consumidores asuman más costos relacionados con plantas de energía, líneas de transmisión y mejoras en la red eléctrica; el acceso a la energía ya es un factor crucial para la viabilidad de los proyectos.
El endurecimiento de la regulación reduce aún más la elasticidad de la oferta. California eliminó la exención de revisión ambiental para los centros de datos y exige a los operadores transparencia respecto al uso del agua; Texas, por su parte, suspendió la emisión de nuevas licencias hasta que ERCOT concluya su auditoría. Para proyectos intensivos en capital, los prolongados plazos de aprobación y conexión a la red significan una desaceleración adicional en la puesta en servicio de nueva capacidad.
Los retrasos y cancelaciones de proyectos ya reflejan este cambio. Según Data Center Watch, al menos 45 proyectos de centros de datos valuados en unos 68.000 millones de dólares se retrasaron o cancelaron en el segundo trimestre de 2026; en el primer trimestre, al menos 75 proyectos por cerca de 130.000 millones de dólares se vieron afectados.
La importancia de estas restricciones de oferta radica en que, incluso si la demanda fluctúa, será difícil que aumente rápidamente la cantidad de nuevos centros, lo cual aumenta la escasez relativa de los recursos de centros de datos existentes. Esto respalda el crecimiento de los alquileres y el aprovechamiento de los activos, siendo una de las razones principales de la rentabilidad sostenida del sector.
Limitado impacto de la suba de tasas: el crecimiento del AFFO sigue respaldado
El ascenso de las tasas de interés continúa presionando a los REITs de centros de datos. Dado que la expansión del sector requiere inversión constante de capital y aumento de deuda, el alza en los costos de financiamiento impacta directamente en el AFFO. Sin embargo, el análisis de sensibilidad del informe muestra que, el impacto de las tasas sobre la rentabilidad se refleja más en una desaceleración marginal que en un cambio de tendencia en el crecimiento sectorial.
Suponiendo una tasa de interés de la deuda 50 puntos básicos superior al escenario base, la previsión del AFFO por acción para 2027-2029 caería apenas entre 0,3% y 0,8%. Correlativamente, el crecimiento del AFFO por acción se reduciría solo 10 a 40 puntos básicos, de modo que la presión de los tipos continúa siendo limitada en comparación con los factores de oferta y demanda.
Al mismo tiempo, HSBC prevé un crecimiento anual compuesto del AFFO por acción para los REITs de centros de datos entre 2025 y 2028 de aproximadamente 11% a 12%, significativamente por encima del promedio de los últimos cinco años. Esta sólida base hace que el aumento en los costos de financiamiento no sea suficiente para cambiar la tendencia de crecimiento de las ganancias.
En cuanto a la lógica sectorial, la nueva demanda impulsada por la expansión de aplicaciones de IA, las restricciones de suministro derivadas de factores energéticos y regulatorios, junto con el sólido crecimiento del AFFO, conforman tres motores estructurales favorables para los centros de datos tradicionales.
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