Замедление развития AI-моделей не обязательно негативно скажется на рынке: три структурные тенденции традиционных дата-центров оказывают влияние, превышающее эффект роста процентных ставок.

Логика роста спроса на инфраструктуру AI меняется: внимание рынка к скорости итерации передовых моделей постепенно уступает место устойчивому распространению AI в корпоративный сектор и реальные бизнес-сценарии. Даже если темпы разработки моделей замедляются, широкое внедрение AI-приложений по-прежнему способно поддерживать стабильный спрос на дата-центры.

HSBC считает, что ключевым фактором спроса на традиционные дата-центры является не скорость обновления моделей, а коммерциализация технологий AI. По мере того как AI переходит от обучения к инференсу и реальному внедрению, спрос будет далее распространяться на такие области, как обновление корпоративной IT-инфраструктуры, облачные вычисления и связывание данных, поэтому традиционные дата-центры по-прежнему будут востребованы.

Одновременно на стороне предложения усиливаются ограничения по электроэнергии, присоединению к сетям и регулированию, что затрудняет быстрое введение новых мощностей дата-центров: многие проекты откладываются или отменяются, и дисбаланс между спросом и предложением, вероятно, сохранится до 2027 или даже 2028 года.

В этом контексте отрасль сохраняет устойчивость темпов роста прибыли. В отчете ожидается, что с 2025 по 2028 годы среднегодовой темп роста AFFO на акцию профильных REITs для дата-центров составит около 11%–12%, что выше среднего уровня за последние пять лет; даже в случае дальнейшего удорожания финансирования влияние на рост AFFO останется умеренным.

Рост спроса на инференс, распространение AI открывает рынки традиционных вычислений

После того как AI-приложения переходят от обучения к инференсу, меняется и структура спроса на вычислительные мощности. Обучение сосредотачивается на небольшом количестве крупных проектов, а инференс требует постоянного отклика на запросы конечных пользователей и корпоративных задач, с более распределенными рабочими нагрузками и большей зависимостью от сетей, хранения данных и универсальных вычислительных ресурсов.

Microsoft ожидает, что до 2032 года доля новых мощностей в дата-центрах, работающих на AI-чипах, составит менее 50%. Это означает, что даже при росте спроса на AI связанные ресурсы, новые мощности дата-центров не полностью будут отданы под высокоплотные AI-вычисления: традиционные вычислительные задачи сохранят значительный удельный вес.

Капитальные расходы облачных провайдеров также отражают эту тенденцию. Технологическая команда HSBC ожидает, что шесть основных облачных провайдеров увеличат капитальные вложения в 2027 и 2028 годах на 37% и 9% соответственно. Рост спроса на AI-приложения отражается не только в закупках GPU, но и опосредованно — через облачные сервисы, обработку данных и обновление корпоративной инфраструктуры — поступает в традиционные дата-центры.

Таким образом, замедление разработки передовых моделей не означает синхронного снижения спроса на дата-центры. По мере проникновения AI в новые бизнес-процессы и предприятия, инфраструктурный спрос может перерасти рамки исключительно крупных обучающих проектов и распространиться на более широкие, масштабные и постоянные сценарии применения.

Ограничения по мощности и регулированию мешают быстрому росту предложения

Расширение дата-центров все больше зависит от условий по электроснабжению. В ряде регионов США ужесточены требования к электропотреблению дата-центров, экологии и водопользованию, а также введена обязанность крупных потребителей участвовать в финансировании новых электростанций, линий электропередачи и обновлении сетевой инфраструктуры. Подключение к энергосетям становится ключевым фактором успешной реализации проектов.

Ужесточение регулятивных требований дополнительно снижает гибкость предложения. В Калифорнии отменены послабления по экологической экспертизе для дата-центров и ужесточены требования к раскрытию использования воды; в Техасе приостановлена выдача соответствующих лицензий до завершения аудита ERCOT. Для капиталоемких проектов длительные сроки согласования и подключения означают еще более медленный ввод новых мощностей.

Данные о задержках и отменах проектов подтверждают эти изменения. По данным Data Center Watch, во втором квартале 2026 года было отложено или отменено не менее 45 проектов дата-центров на сумму около 68 млрд долларов; в первом квартале было не менее 75 проектов на сумму около 130 млрд долларов.

Ограниченное предложение означает, что даже при колебаниях темпов спроса быстро увеличить ввод новых мощностей будет сложно, и дефицит существующих ресурсов дата-центров может сохраняться. Это поддерживает рост арендных ставок и эффективности активов и является одной из причин высокой прибыльности отрасли.

Влияние роста ставок ограничено, у AFFO сохраняется потенциал роста

Рост процентных ставок остается основным фактором давления на REITs, специализирующиеся на дата-центрах. Поскольку развитие отрасли требует постоянных инвестиций и привлечения заемных средств, удорожание финансирования непосредственно сокращает AFFO. Однако чувствительный анализ в отчете показывает, что влияние изменений ставок отражается в первую очередь на темпах роста, а не меняет тренд развития отрасли в целом.

При условии, что новые заимствования будут обходиться на 50 базисных пунктов дороже по сравнению с базовым сценарием, прогнозируемое снижение AFFO на акцию в 2027–2029 годах составит от 0,3% до 0,8%. Соответственно, темп роста AFFO на акцию уменьшится лишь на 10–40 базисных пунктов, а влияние процентных ставок останется относительно небольшим по сравнению со спросом и предложением.

В то же время, HSBC прогнозирует, что с 2025 по 2028 годы среднегодовой темп роста AFFO на акцию профильных REITs для дата-центров составит около 11%–12%, что заметно выше среднего уровня за последние пять лет. Такая высокая база роста означает, что рост стоимости финансирования пока не способен изменить тренд увеличения прибыли.

С точки зрения отраслевой логики, дополнительный спрос за счет распространения AI, ограничения по поставке, вызванные электро- и регулятивными барьерами, а также высокие темпы роста AFFO — все это создает структурно благоприятные условия для традиционных дата-центров.