米国の30年固定住宅ローン金利が6.66%に上昇、1年ぶりの高水準

米国の住宅ローン金利が約1年ぶりの高水準へと上昇し、イランでの戦争が継続してインフレ懸念を引き起こす中、さらにFRB（米連邦準備制度理事会）が据え置きを決定した一方で利上げシグナルを発したことも重なり、不動産市場の先行きに圧力がかかっています。

住宅金融大手Freddie Macが木曜日に発表したデータによると、30年固定住宅ローンの平均金利は先週の6.58%から6.66%に上昇し、これは2025年7月31日以来の最高水準です。

現行の金利水準は今年2月末に6%を割り込んだ一時的な安値から大きく回復しており、中東の紛争によるエネルギー価格の上昇が主な要因の一つとみなされています。

FRBは今週水曜日に政策金利を据え置くことを発表しましたが、3人の理事が利上げを支持して投票しました。この影響で、30年米国債利回りは約19年ぶりの高値に上昇し、10年債利回りも1年ぶりの高水準付近を推移しています。借入コストの上昇圧力が続く中、住宅ローン市場の金利が短期的に緩和される余地は極めて限定的です。

市場の影響について、Redfinのデータでは7月26日までの4週間で、米国の既存住宅の成約件数は4月初旬以来の最低水準となりました。同時に、高級住宅とエントリーレベル住宅の販売の乖離がますます顕著になっており、米住宅市場における深刻な経済的格差を浮き彫りにしています。

住宅ローン金利の上昇は、直近の米国債利回りの上昇と密接に関連しており、地政学的な不確実性が主な原動力の一つです。

Realtor.comの上級エコノミストAnthony Smith氏は、イランとの和平交渉が7月初めには一時希望を見せたものの、現在では破綻したと指摘しています。「市場は再び不確実性に反応し、紛争が原油価格を押し上げることでインフレ圧力が高まっています」と彼は語りました。

金融政策の面では、FRBは水曜日の決定で政策金利を据え置きましたが、3人の理事が利上げを支持する異論票を投じました。FRB議長Powellに一段と厳しい金融引き締め策を求める圧力が高まっています。

Smith氏は、「FRBの次の一手が利下げではなく利上げとなる公算が高いことを踏まえると、住宅ローン市場が短期的に金利の緩和を享受できる可能性は極めて低い」と指摘しました。

高止まりする借入コストは、すでに不動産市場に明確な影響をもたらしています。

今回の住宅ローン金利の反転上昇は今年2月末から始まり、この時金利は一時6%を割り込みましたが、その後中東情勢の緊迫化とともに上昇を続けました。これにより今年春先の伝統的な住宅購入シーズンは期待外れとなり、住宅市場の軟調が続いています。

Bright MLSのチーフエコノミストLisa Sturtevant氏はFRB会合後、「購入希望者は情勢の推移を見守っており、同時に住宅市場は季節的な鈍化局面に入っています」と述べました。

また彼女は、多くの指標が成約活動の低迷を示しているものの、さらなる金利上昇を懸念する一部の買い手が早めに取引を確定させる動きがあれば、晩夏には購入需要が予想外に回復する可能性があると指摘しました。

マクロ経済の圧力の下で、米住宅市場内部の分断がますます顕著になっています。

Zillowのレポートによれば、今年5月の高級住宅の販売数は前年同月比で6.2%増加した一方、エントリーレベル住宅は5.4%減少しました。高級住宅購入者の多くはキャッシュで取得する傾向が高く、金利への感度は比較的低いことが、2つの資産クラスの乖離の一因となっています。

この乖離はサンフランシスコで最も顕著で、現地のAI企業の株式資産効果が引き続き発現して高級住宅の取引が21.6%急増する一方、エントリーレベル住宅の成約数は僅かに1.2%減少しましたが、より多くの売主が価格引き下げを始めています。

Zillowの上級エコノミストKara Ng氏は、「現在のエントリーレベルの購入者はかつてないほど多くの選択肢と交渉力を持ち、売り主側も譲歩しやすくなっています。ただし、同じく財政的な圧力は頭金を貯めることも、この機会を生かすことも難しくしています」と述べています。