Blackstone AirTrunk menunda IPO REIT senilai 1,5 miliar dolar AS: Imbal hasil dinaikkan hingga 6% tetap tidak ada peminat, pendanaan infrastruktur AI terbentur tingkat bunga obligasi pemerintah AS sebesar 5,2%

Dalam satu minggu, tiga rencana pencatatan pusat data di Asia Pasifik gagal berturut-turut, mengungkap kontradiksi struktural yang lebih dalam: gelombang ekspansi infrastruktur AI dibangun di atas asumsi suku bunga rendah tahun 2024, sementara biaya pendanaan saat ini telah kembali ke level tahun 2007.

Menurut laporan media, karena "suku bunga yang lebih tinggi dan volatilitas pasar menekan permintaan investor", operator pusat data AirTrunk yang dimiliki oleh Blackstone telah memutuskan untuk menunda rencana pencatatan Real Estate Investment Trust (REIT) di Singapura hingga kuartal pertama atau kedua 2027, tergantung pada kondisi pasar. Nilai rencana awal sekitar 1,5 miliar dolar AS (sekitar 2 miliar dolar Singapura).

Penundaan kali ini tidak hanya berdampak pada satu penerbit. Pekan lalu, perusahaan pusat data Australia Firmus yang didukung Nvidia baru saja menarik rencana pencatatan di ASX, dan bisnis pusat data Vitro di bawah operator seluler Filipina PLDT juga menunda IPO REIT di Filipina hingga 2027.

Analis Goldman Sachs dalam laporan terbaru memperkirakan infrastruktur digital di kawasan Australia dan Selandia Baru akan memasuki siklus belanja modal super sebesar 50 hingga 65 miliar dolar Australia, namun sekaligus menegaskan bahwa pendanaan merupakan kendala utama pengembangan industri.

AirTrunk adalah rencana pencatatan pusat data ketiga di Asia Pasifik yang dihentikan atau ditunda dalam waktu sekitar satu minggu.

Pada 8 Oktober, Firmus menarik kembali permohonan pencatatan di ASX, saat proses bookbuilding mereka terpaksa menurunkan harga penawaran dari 11 dolar Australia hingga 25%. Sementara Vitro, dengan alasan “kondisi pasar saat ini dan kenaikan suku bunga”, mengumumkan penundaan IPO REIT Filipina. Sebelumnya, SB Energy milik SoftBank juga menangguhkan roadshow pencatatan pada 22 September.

Tiga kasus yang sangat berdekatan secara waktu ini mencerminkan pendinginan sentimen investor di seluruh kawasan, dan bukan sekedar masalah terisolasi pada satu proyek.

Meski hasil akhirnya mirip, logika kegagalan dua transaksi tersebut sangat berbeda. Memahami perbedaannya membantu mengetahui inti masalah pasar saat ini.

Masalah Firmus pada dasarnya adalah masalah valuasi. Perusahaan meminta investor publik untuk membeli dengan valuasi sekitar 43,7 miliar dolar Australia (sekitar 30,4 miliar dolar AS), hampir tiga kali valuasi saat putaran pendanaan privat pada Agustus sebesar 10,5 miliar dolar AS, serta menggunakan indikator non-konvensional seperti "EV+1/EBIT+2" sebagai acuan harga.

Manajer dana lokal Australia umumnya menanggapi dengan hati-hati. Jun Bei Liu dari Ten Cap secara terbuka menyatakan, "Pandangan saya adalah (valuasi penawaran) sebaiknya di bawah 10 miliar dolar Australia."

Sementara kasus AirTrunk sangat berbeda. Ini adalah platform operasi skala besar yang melintasi Australia, Jepang, Singapura, Malaysia, Hong Kong, dan India. Pada 2024, Blackstone dan CPP Investments mengakuisisi seharga 24 miliar dolar Australia, menjadikannya transaksi pusat data terbesar yang pernah tercatat saat itu.

REIT mereka sebelumnya diposisikan sebagai "jalur investasi yang solid" pada infrastruktur AI—aset sudah beroperasi stabil, penyewa adalah perusahaan cloud computing skala besar, dividen menarik.

Namun, AirTrunk jatuh karena faktor suku bunga. Menurut Bloomberg, sebelum penawaran, AirTrunk sudah mempertimbangkan menaikkan imbal hasil dari 5,5% menjadi sekitar 6% untuk menarik investor, namun tetap gagal.

Pada Selasa minggu ini, yield obligasi pemerintah AS 10-tahun ditutup pada 5,22%, dengan "imbal hasil optimal" 6%, REIT AirTrunk hanya menawarkan sekitar 78 basis poin keuntungan lebih—untuk instrumen satu sektor, tidak likuid, dengan risiko nilai tukar, konsentrasi penyewa dan pembangunan, kompensasi itu dinilai investor terlalu sedikit.

AirTrunk juga berencana mengatur pinjaman sekitar 2 miliar dolar Singapura untuk akuisisi aset dan pembiayaan kembali utang. Bloomberg menyebut ini sebagai "tes kunci pendanaan pusat data Asia", karena bank lokal nyaris mencapai batas eksposur industri. Tes tersebut juga berakhir gagal.

Kedua transaksi, walau mekanismenya berbeda, mengirim sinyal yang sama ke pasar: investor meminta harga yang lebih menarik untuk mengompensasi risiko yang diambil.

Bagi Firmus, ini berarti valuasi lebih rendah; bagi AirTrunk, ini berarti imbal hasil lebih tinggi, yang secara matematis juga berarti valuasi aset yang dimiliki Blackstone harus turun.

Pasar obligasi pun memberi peringatan serupa. Credit spread utang pusat data melebar, spread obligasi tanpa jaminan Coreweave untuk pertama kalinya menembus 1.000 basis poin, dan harga obligasi tanpa jaminan Oracle turun ke level junk grade.

CEO Broadcom Hock Tan pada 13 Oktober dalam konferensi di DBS Bank Singapura memperingatkan, pendanaan dapat menggantikan kekurangan komponen sebagai hambatan utama industri. Analis teknologi JPMorgan Joshua Meyers menilai pernyataan ini sebagai "penyebab paling langsung" turunnya sektor teknologi hari itu.

Kendala pasar bukan berarti permintaan dasar hilang. Menurut rangkuman tim penjualan Goldman Sachs atas laporan infrastruktur digital Australia dan Selandia Baru terbaru, seiring akselerasi adopsi AI, kawasan ini diperkirakan menghadapi kekurangan pasokan 0,7 GW pada 2030, mendorong siklus belanja modal berkisar 50-65 miliar dolar Australia.

Namun, saat Goldman Sachs mempertahankan rating netral untuk perusahaan terdaftar NEXTDC (NXT AU), alasannya pun jelas—pendanaan itu sendiri adalah faktor pembatas. Analis Goldman Sachs mengingatkan, NEXTDC menghadapi tekanan margin jangka pendek selama transisi klien cloud skala besar, dan punya celah pendanaan lebih dari 1 miliar dolar Australia.

Kontradiksi ini menyasar inti masalah: belanja modal puluhan miliar dolar Australia butuh sumber dana, sedangkan dua jalur pendanaan terbuka yang paling jelas—IPO berbasis pertumbuhan di ASX dan REIT berbasis yield di SGX—keduanya tersumbat di minggu yang sama. Alternatifnya adalah jalur pasar privat, seperti private credit, dana asuransi, dan special purpose vehicle, namun biayanya jauh lebih tinggi.

Ekonom Goldman Sachs dalam laporan "Global Economic Analysis" pekan ini menyatakan dengan tegas: "Suku bunga global sudah naik ke level tertinggi sejak 2007." Produk dengan imbal hasil yang dihargai berdasarkan asumsi suku bunga 2024, akan mengalami kelemahan struktural di lingkungan suku bunga 2026.

Penundaan AirTrunk lebih mengandung peringatan dibanding Firmus. Firmus bisa saja dinilai sebagai ekspansi valuasi berlebihan dari satu penerbit; sementara AirTrunk adalah versi paling kredibel dari logika transaksi ini—aset nyata, penyewa nyata, didukung Blackstone, imbal hasil aktif dinaikkan.

Jika proyek seperti itu di lingkungan yield obligasi pemerintah 10-tahun AS 5,2% tetap gagal batal di 6%, masalahnya bukan lagi kesalahan penerbit agresif semata, melainkan mismatch biaya modal struktural dari gelombang pembangunan AI.

Gelombang ekspansi ini dimulai dengan asumsi suku bunga 2024, namun kini mencari refinancing dengan biaya tahun 2007. Selisih biaya akhirnya akan dipikul oleh salah satu pihak. Untuk saat ini, sikap pasar publik sudah jelas—itu bukan mereka.

Diskusi internal soal skala dan waktu pencatatan AirTrunk masih berlangsung. Titik perhatian berikutnya, adalah DayOne, mitra Firmus di Pulau Batam, Indonesia, yang kabarnya paling cepat akan mencari pendanaan hingga 5 miliar dolar AS di pasar Amerika pada November.