Le "classique investissement de valeur" refait surface ? Alors que le marché immobilier américain subit des pressions, Berkshire augmente à contre-courant sa participation dans le promoteur immobilier Lennar (LEN.US)

Selon les informations de Zhihui Finance APP, d'après un document de déclaration boursière, Berkshire Hathaway (BRK.B.US) a massivement acheté les actions du constructeur résidentiel en difficulté Lennar Corporation (LEN.US), portant sa participation à près de 10 %. Selon un analyste de CFRA, cette position représente un investissement « classique » de valeur. Le document de la SEC américaine montre que, lors des trois séances boursières clôturées lundi, Berkshire Hathaway a acheté près de 2,7 millions d'actions de catégorie A de Lennar, portant sa détention totale à 23,7 millions d’actions, soit une valeur de 1,8 milliard de dollars. Le groupe basé à Omaha détient également 528 000 actions de catégorie B de Lennar — chaque action B ayant dix fois le droit de vote d'une action A.

Mardi, Lennar a grimpé jusqu’à 6,6 % pour atteindre 83,24 dollars, avant de clôturer en hausse de 6,38 %. Cette société basée à Miami a cependant chuté de plus de 32 % au cours de l'année écoulée.

Contexte : Des taux d'intérêt élevés frappent le marché immobilier américain

Le dernier achat de Berkshire coïncide avec une hausse des taux d’intérêt — lesquels font augmenter le coût des prêts hypothécaires à 30 ans et réduisent l’accessibilité à la propriété, affectant ainsi les constructeurs résidentiels. Selon Freddie Mac, le taux moyen des crédits hypothécaires à 30 ans aux États-Unis a atteint 6,95 % la semaine dernière, contre 6,76 % la semaine précédente et 6,26 % il y a un an. Le State Street SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) a chuté de près de 16 % depuis fin juin. À chaque hausse de taux, le dilemme des constructeurs s'accentue : baisser les prix pour maintenir les ventes réduit les marges bénéficiaires, mais maintenir les prix augmente les stocks. — Berkshire achète précisément aux prix issus de ce dilemme.

« Berkshire aime acquérir des actifs sous-évalués », explique Catherine Seifert, analyste chez CFRA Research. Miser sur Lennar est « un investissement de valeur typique de Berkshire ».

Pour Greg Abel, actuel CEO de Berkshire, ce mouvement n’est pas surprenant — il a succédé à Warren Buffett l’an dernier. Selon Seifert, Berkshire avait déjà une « présence significative » sur le marché de la construction résidentielle, avec notamment l’acquisition de Taylor Morrison. Berkshire détient aussi des entreprises de matériaux de construction, comme le fabricant de peintures Benjamin Moore et le spécialiste des matériaux de toiture Johns Manville. En 2003, Berkshire a acquis le fabricant et promoteur de logements modulaires Clayton Homes pour près de 2 milliards de dollars.

Des performances faibles

Lennar a publié la semaine dernière des résultats faibles pour le troisième trimestre fiscal (clos le 31 août) : un bénéfice par action de 1,23 dollar, sous le consensus de 1,29 dollar des analystes de Wall Street ; le chiffre d’affaires baisse de 8 % sur un an.

Plus important encore, les prévisions pour le quatrième trimestre de Lennar ont déçu, invoquant les difficultés d’accessibilité dues à la hausse des taux. Lors de la conférence téléphonique avec les analystes, le CEO Stuart Millar a affirmé que le taux hypothécaire à 30 ans de 7 % limitait l’accessibilité et rétrécissait le vivier d’acheteurs éligibles. Pour les grands constructeurs misant sur le volume, des prévisions en baisse signifient généralement une concurrence accrue sur les prix et les incitations à venir.

Le secteur du logement, perturbé par un déséquilibre de l’offre et de la demande, continue d'éroder la confiance des consommateurs. La pénurie de logements neufs fait grimper les prix des biens existants, rendant les logements neufs encore moins abordables. Les taux d’intérêt plus élevés ont complètement exclu des millions de primo-accédants du marché.

Fidèle à sa philosophie d’investissement axée sur la valeur profonde — souvent à contre-courant —, l’environnement difficile du logement pourrait offrir à Berkshire de nombreuses opportunités. À la fin juin, Berkshire disposait d’une « réserve de liquidités » d’environ 367 milliards de dollars.

Vendredi, Warren Buffett a officiellement quitté son poste de président du conseil, avec effet immédiat, remplacé par son fils Howard Buffett.

D’une position d’essai à 800 millions à une position majeure de 1,8 milliard

Lennar est l’un des plus grands constructeurs résidentiels des États-Unis et occupe depuis longtemps, avec D.R. Horton (DHI.US), les deux premières places du secteur en termes de livraisons (selon des données publiques). Les stratégies d’auto-sauvetage du secteur ne sont pas nouvelles : lors du précédent cycle de taux élevés en 2023, les constructeurs proposaient certes des achats de taux (« rate buydowns »), des baisses de prix et des remises à la clôture pour soutenir les ventes. Mais alors que les taux à 30 ans s’approchent à nouveau des 7 %, le coût du « rate buydown » augmente aussi, érodant les marges bénéficiaires des constructeurs — c’est l’autre face de la « contraction du vivier d’acheteurs qualifiés » évoquée par Millar, et la source directe de la pression sur les marges et les perspectives de Lennar.

Berkshire n’en est pas à son premier investissement dans les constructeurs de logements, mais cette montée en puissance chez Lennar constitue une nette augmentation de son exposition au secteur. En août 2023, le formulaire 13F de Berkshire révélait la constitution de positions chez trois constructeurs : environ 5,97 millions d’actions D.R. Horton, 11 000 actions NVR, et seulement 153 000 actions Lennar — valeur totale à peine supérieure à 800 millions de dollars, Lennar étant la plus petite position. Trois ans plus tard, la position sur Lennar seule atteint 23,7 millions d’actions, 1,8 milliard de dollars, près de 10 % du capital — et c’est précisément lorsque Lennar observait sa plus forte baisse boursière (plus de 32 % en un an) et des résultats particulièrement faibles que Berkshire en est devenu un actionnaire majeur. Cette évolution, du petit pari d’essai à une participation stratégique proche de 10 %, signifie chez Berkshire que les dirigeants privilégient une position à long terme plutôt qu’une opération spéculative à court terme.

Le timing de l’augmentation de position est tout aussi révélateur : elle est intervenue la semaine suivant la publication de résultats décevants pour Lennar au troisième trimestre et la révision à la baisse des prévisions pour le quatrième, ainsi qu’à un moment où le taux hypothécaire à 30 ans approche les 7 % — une manœuvre de Berkshire typique, « acheter au creux du pessimisme ». Fait notable, Berkshire dispose à ce moment d’une réserve de cash abondante : près de 367 milliards de dollars au 30 juin pour soutenir ce qu’ils qualifient d’« investissement de valeur classique ».

Sur le plan de la gouvernance, cette transaction marque aussi l’ère Abel : Buffett a quitté le poste de CEO l’an dernier, et ce vendredi il a officiellement quitté la présidence, Howard Buffett prenant la présidence et Abel la direction opérationnelle. L’écosystème de Berkshire dans la filière construction (Clayton Homes, Taylor Morrison, Benjamin Moore, Johns Manville), combiné à une participation de près de 10 % dans Lennar, témoigne d’un pari fort du groupe sur le marché immobilier américain, qui s’étend désormais de la fourniture de matériaux à toute la chaîne de valeur résidentielle.

Pour les marchés, la portée symbolique de cet investissement dépasse son ampleur financière : 1,8 milliard de dollars sur des réserves de cash de 367 milliards reste marginal, mais cette opération a eu lieu au moment où le sentiment sur le secteur du logement était le plus fragile — taux approchant 7 %, XHB en baisse de près de 16 %, les perspectives des leaders revues à la baisse. Cela revient à une déclaration publique de Berkshire en faveur du maintien d’opportunités de « valeur profonde ». Catherine Seifert de CFRA qualifie cette transaction de « classique », et la hausse de 6 % enregistrée mardi est la réponse immédiate de l’argent spéculatif au même message.