AirTrunk de Blackstone retrasa la IPO de su REIT de 1.500 millones de dólares: ni con un rendimiento ofrecido del 6% logra atraer compradores, el financiamiento de infraestructura para IA choca contra el rendimiento del 5,2% de los bonos del Tesoro estadounidense.
El operador de centros de datos AirTrunk, propiedad de Blackstone, ha decidido posponer hasta el primer o segundo trimestre de 2027 su plan de listar su fondo de inversión inmobiliaria (REIT) en Singapur, valorado en 1.500 millones de dólares. El aumento del rendimiento de los bonos del Tesoro estadounidense y la creciente volatilidad del mercado han hecho que los inversores sean más cautelosos; incluso al aumentar el rendimiento del REIT de 5,5% a aproximadamente 6%, no lograron estimular la demanda. El alto costo del capital se ha convertido en una importante limitación para la expansión de la infraestructura de IA.
En el lapso de una semana, tres planes de salida a bolsa de centros de datos en la región Asia-Pacífico fracasaron sucesivamente, revelando una contradicción estructural más profunda: el auge en la expansión de la infraestructura de IA se construyó bajo el supuesto de tasas de interés bajas en 2024, mientras que el costo de financiamiento actual ha regresado a los niveles de 2007.
Según informaron medios de comunicación, debido a "el aumento de las tasas de interés y la volatilidad del mercado que reprimieron la demanda de inversores", AirTrunk, el operador de centros de datos propiedad de Blackstone, ya decidió posponer su salida a bolsa mediante un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) en Singapur hasta el primer o segundo trimestre de 2027, dependiendo de las condiciones del mercado. El tamaño previsto era de unos 1.500 millones de dólares estadounidenses (alrededor de 2.000 millones de dólares singapurenses).
El impacto de este retraso no se limita a un único emisor. La semana pasada, la empresa australiana de centros de datos Firmus, respaldada por Nvidia, recién había retirado su plan de salida a bolsa en la ASX, mientras que la filial de centros de datos de la operadora de telecomunicaciones filipina PLDT, Vitro, también aplazó su IPO de REIT en Filipinas hasta 2027.
Analistas de Goldman Sachs predicen en su último informe que la infraestructura digital en Australia y Nueva Zelanda vivirá un superciclo de gasto de capital entre 50.000 y 65.000 millones de dólares australianos, pero, al mismo tiempo, señalan claramente que el financiamiento es el verdadero cuello de botella para el desarrollo del sector.
Tres fracasos en una sola semana
AirTrunk es el tercer plan de salida a bolsa de un centro de datos en la región Asia-Pacífico que fue cancelado o pospuesto en aproximadamente una semana.
Firmus retiró su solicitud de salida a bolsa en la ASX el 8 de octubre, y durante el proceso de registro de órdenes ya se vio forzada a reducir hasta en un 25% el precio de emisión de 11 dólares australianos. Vitro anunció el aplazamiento de su IPO de REIT en Filipinas alegando el "entorno actual de mercado y el aumento de las tasas de interés". Anteriormente, SB Energy, de SoftBank, ya había suspendido su roadshow de salida a bolsa el 22 de septiembre.
Los tres casos ocurrieron en un periodo muy corto, reflejando un enfriamiento sincronizado del ánimo inversor en toda la región, y no meramente problemas aislados de proyectos individuales.
En Firmus el problema fue la valoración, AirTrunk cayó por las tasas de interés
Aunque el resultado fue parecido, la lógica detrás del fracaso de ambas operaciones es diferente, y distinguir entre ambas ayuda a entender con precisión el verdadero nudo del mercado actual.
En esencia, el problema de Firmus fue de valoración. La compañía pidió a los inversores del mercado abierto suscribir acciones a una valoración de unos 43.700 millones de dólares australianos (unos 30.400 millones de dólares estadounidenses), casi tres veces su valoración de 10.500 millones de dólares en la ronda privada de agosto, y apoyó su precio recurriendo a indicadores poco convencionales como "EV+1/EBIT+2".
Gestores de fondos locales australianos fueron en su mayoría cautelosos; Jun Bei Liu, de Ten Cap, declaró abiertamente: "Mi opinión es que (la valoración de la emisión) debería estar por debajo de 10.000 millones de dólares australianos".
La situación de AirTrunk es completamente distinta. Es una plataforma operativa a gran escala que abarca Australia, Japón, Singapur, Malasia, Hong Kong e India, adquirida en 2024 por Blackstone y CPP Investments por 24.000 millones de dólares australianos, en lo que fue la mayor operación registrada de centros de datos a nivel mundial hasta ese momento.
Su REIT estaba concebido como una "vía robusta" para invertir en infraestructura de IA: los activos ya estaban en fase de operación estable, los inquilinos son grandes empresas de computación en la nube a hiperescala, y se esperaba una generosa rentabilidad por dividendos.
Sin embargo, AirTrunk sucumbió ante las tasas de interés. Según Bloomberg, antes de la emisión, AirTrunk ya había considerado elevar el rendimiento del 5,5% originalmente previsto a aproximadamente el 6% para atraer inversores, pero aun así no tuvo éxito.
El martes de esta semana, el rendimiento del bono estadounidense a 10 años cerró en 5,22%. Con el rendimiento "optimizado" al 6%, el REIT de AirTrunk sólo ofrece un diferencial extra de unos 78 puntos básicos; para una herramienta no líquida sectorial, con riesgo cambiario, riesgo de concentración de inquilinos y riesgo constructivo, los inversores consideraron claramente que esa compensación era insuficiente.
AirTrunk también había planeado organizar un préstamo complementario de unos 2.000 millones de dólares singapurenses para la adquisición de activos y refinanciación de deuda; Bloomberg calificó esto como una "prueba clave para el financiamiento de centros de datos en Asia, ya que los bancos locales habían alcanzado casi su límite de exposición sectorial". Esta prueba también terminó fallando.
El mercado exige una mayor compensación por riesgo
Si bien los mecanismos de ambas operaciones son distintos, el mensaje al mercado es el mismo: los inversores exigen precios más atractivos para compensar el riesgo asumido.
Para Firmus, eso significa una valoración menor; para AirTrunk, significa un rendimiento mayor, lo que matemáticamente implica, a su vez, una reducción en la valoración de los activos que Blackstone posee.
El mercado de bonos lanza la misma advertencia. Los diferenciales de crédito sobre la deuda de centros de datos continúan ampliándose; el bono sin garantía de Coreweave superó por primera vez los 1.000 puntos básicos, y el bono sin garantía de Oracle se negoció a niveles de rango altamente especulativo.
Hock Tan, CEO de Broadcom, advirtió el 13 de octubre durante una conferencia organizada por DBS Bank en Singapur que el financiamiento podría reemplazar la escasez de componentes como el principal cuello de botella de la industria. Joshua Meyers, analista de tecnología en JPMorgan, calificó esta advertencia como "la causa más directa" de la caída del sector tecnológico ese día.
La demanda existe, el financiamiento es el cuello de botella
Los tropiezos del mercado no significan que la demanda subyacente desaparezca. Según el último informe de infraestructura digital Australia-Asia de Goldman Sachs, conforme se acelera la adopción de IA, se prevé que Australia y Nueva Zelanda enfrentarán un déficit de oferta de 0,7 gigavatios hacia 2030, lo que impulsará un superciclo de gasto de capital de 50.000 a 65.000 millones de dólares australianos.
No obstante, cuando Goldman Sachs mantuvo una calificación neutral para la empresa cotizada en bolsa NEXTDC (NXT AU), dio una razón reveladora: el propio financiamiento es un factor limitante. Los analistas de Goldman Sachs advirtieron que NEXTDC enfrentará presión a corto plazo en sus márgenes, al tiempo que tiene un déficit de financiamiento superior a los 1.000 millones de dólares australianos durante la transición de sus clientes de computación en la nube a hiperescala.
Esta contradicción apunta al núcleo del problema: decenas de miles de millones de dólares australianos en gasto de capital necesitan fuentes de fondos, y las dos vías de financiamiento en mercados abiertos más obvias —la IPO de crecimiento en la ASX y los REITs de ingresos en la SGX— quedaron tapadas en la misma semana. Las rutas alternativas apuntan al mercado privado, incluyendo crédito privado, fondos aseguradores y vehículos especiales, a costa de mayores costos de financiamiento.
En el informe de Análisis Económico Global publicado esta semana por Goldman Sachs, los economistas afirman sin rodeos: "Las tasas de interés globales han alcanzado el nivel más alto desde 2007." Los productos de ingresos con precios basados en las tasas de interés previstas para 2024 parten de una desventaja innata bajo el entorno de tasas de 2026.
Desajuste estructural en el costo de capital para la infraestructura de IA
El retraso de AirTrunk es más aleccionador que el de Firmus. El caso de Firmus puede atribuirse a la autoexpansión en la valoración exigida por una empresa emisora; mientras que AirTrunk representa la versión más creíble de esta lógica transaccional: activos reales, inquilinos reales, aval de Blackstone, ajuste proactivo del rendimiento.
Si un proyecto así no puede lograr una emisión al 6% en un entorno donde el bono a 10 años rinde 5,2%, el problema ya no es el error de cálculo aislado de un emisor agresivo, sino un desajuste estructural en el costo de capital de toda la ola de construcción de IA.
Esta ola de expansión arrancó sobre el supuesto de tasas de interés de 2024 y ahora busca refinanciamiento con un costo al nivel de 2007. En última instancia, la diferencia de coste la asumirá alguien. Por ahora, el mercado abierto ya ha dejado clara su postura: ese alguien no serán ellos.
Las discusiones internas sobre el tamaño y la fecha de la salida a bolsa de AirTrunk continúan. El próximo punto a seguir con atención es DayOne, socio de Firmus en Batam (Indonesia), que, según se informa, planea buscar financiación de hasta 5.000 millones de dólares en el mercado estadounidense tan pronto como noviembre.
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